Finanzierer blicken mit Sorgenfalten ins neue Jahr (Quelle: iStockphoto)
2024 wird ein herausforderndes Jahr für Finanzierer. Egal ob Financial institution oder alternativer Finanzierer, sie alle werden vor schwierigen Verhandlungen stehen, wenn es um Prolongationen geht. Das macht sich nun auch im Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (Difi) von JLL bemerkbar.
Der Difi sinkt im vierten Quartal 2023 um 4,8 Punkte und schließt das Jahr mit einem Minus von 38,2 Punkten ab, heißt es offiziell von JLL. Das Rekordtief von Ende 2022 wird allerdings noch um 31,4 Punkte übertroffen. Der Difi befragte 23 Finanzierungsexperten nach deren Markteinschätzung. Abgefragt wird unter anderem auch die Erwartungshaltung der kommenden Monate. Besonders dieser Wert verliert im abgefragten Zeitraum 4,8 Punkte und notiert bei minus 29,6 Punkten. Der Lageindikator ist hier negativer Spitzenreiter mit minus 47 Punkten.
Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI und verantwortlich für die Durchführung der Befragung, kommentiert: „Die Halbierung der Punktedifferenz zwischen den beiden Teilindikatoren verdeutlicht, dass sich die Zukunftsaussichten der Expertinnen und Experten merklich eingetrübt haben. Ursächlich dafür ist das anhaltend unstable geopolitische und konjunkturelle Umfeld.“
Bei den Nutzungsarten liegen alle betrachteten Assetklassen im negativen Bereich. Am besten schneidet noch Logistik mit minus 23,9 Punkten ab. Dahinter folgen Wohnen mit minus 28,3 Punkten, Resort mit minus 32,6 Punkten und Einzelhandel mit minus 45,7 Punkten. Außer Büro zeigen sich alle Segmente dabei mit stabiler Entwicklung. Büroimmobilien hingegen verlieren erneut 23 Punkte und notieren nur noch bei minus 60,9 Punkten. Hier wird auch die Einschätzung der aktuellen Lage mit Abstand am niedrigsten bewertet. Minus 73,9 Punkte können Büroobjekte hier erzielen. „Büroimmobilien sind derzeit das Sorgenkind“, so Helge Scheunemann, Head of Analysis bei JLL Germany. „Hier schlagen das schwache konjunkturelle Umfeld als auch strukturelle Probleme des Büromarkts auf die Stimmung der Finanzierer.“ Scheunemann erwartet anhaltenden Druck auch in 2024.
Kreditmargen und LTVs steigen wieder
Besonders Worth-Add und Büroobjekte verzeichnen wieder höhere Kreditmargen. So verzeichnen Worth-Add Investments im Wohnsegment einen Zuwachs von 50 Basispunkten und Durchschnittsmargen von 158 Basispunkten. Dahinter folgen Büroobjekte mit 156,8 Basispunkte und Resort mit 155,7 Basispunkten. Schlusslicht sind hier Einzelhandelsinvestments mit 136,4 Basispunkten.
Nach Meinung der Befragten sind die LTVs in den Risikoklassen Core und Worth-Add moderat gestiegen, nachdem sie im ersten Halbjahr 2023 auf Tiefstände abgerutscht waren. Sorgenkind bleibt auch hier Büro mit einem LTV im Worth-Add Phase von 39,4 Prozent. Die höchsten LTVs erreichen Wohngebäude mit 55,9 Prozent und Inns mit 45,2 Prozent. Auch im Worth-Add-Phase sind Wohnimmobilien mit 51 Prozent Spitzenreiter, gefolgt von Logistik (43,9 Prozent), Inns (41 Prozent), Büro (39,4 Prozent) und Einzelhandel (39,2 Prozent).
Laut Finanzierungsprofi Timo Wagner von JLL, bleiben Banken auch in diesem Jahr zurückhaltend beim Neugeschäft und werden den Fokus auf die Betreuung ihrer Bestandskunden legen. Wer Kapital sucht, der solle auch different Finanzierer nicht vergessen. Hier sieht Wagner einer doppelt so hohe Umsetzungswahrscheinlichkeit wie noch vor einem Jahr.
